مقدمه

خريد و فروش زمين يا آپارتمان، بيش از آن كه جنبه‌ي تجاري داشته باشد، جنبه‌ي حقوقي دارد. فلذا لازم است در اولين گام نسبت به مطالعه‌ي قوانين حقوقي خريد و فروش مسكن و مسائل مبتلا به آن اقدام كنيد يا از يك مشاور حقوقي كمك بگيريد، تا بعداً متضرر نشويد.

آژانس‌هاي مسكن

بنگاه‌هاي مسكن يكي از ساده‌ترين و در عين حال پيچيده‌ترين مكان‌هايي هستند كه شما نه مي‌توانيد به آنها اعتماد كنيد و نه از مراجعه‌ي به آنها براي جستجوي مسكن و تنظيم قرارداد گريز و چاره‌اي داريد. مطابق طرح بررسي ارزش‌ها و نگرش‌هاي ايرانيان كه در سال 1381 توسط وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامي انجام گرديد، شغل بنگاهي از پايين‌ترين درجه‌ي اعتماد نزد ايرانيان برخوردار است. متأسفانه در بسياري از موارد، دروغگويي و فريبكاري به بخش لاينفك اين شغل براي جوش دادن معامله تبديل شده است. اگر چه بعضاً مشاوران املاك منصف و صادق نيز يافت مي‌شوند. در اين بخش به نكاتي كه در هنگام مراجعه به دفاتر مشاور املاك مي‌بايست مورد توجه قرار گيرد، اشاره خواهم كرد:

1. دارا بودن جواز كسب و عضويت آژانس مسكن را در سامانه اطلاعات مديريت املاك و مستغلات كشور از طريق برچسبي كه بر روي شيشه نصب كرده يا مجوزي كه بر ديوار الصاق كرده‌اند، حتماً كنترل كنيد. چون در صورتي كه آژانس مسكن جواز كسب و امكان ثبت اينترنتي مبايعه‌نامه را نداشته باشد، كد رهگيري براي مفاصا حساب مالياتي صادر نخواهد شد و عملاً براي انجام امور مالياتي نيازمند مراجعه به يك بنگاه مسكن ديگر براي ثبت قرارداد در سامانه يكپارچه و اخذ كد رهگيري هستيد و در اين حالت دو بار مي‌بايست حق كميسيون بپردازيد. پس از ابتدا دقت كنيد كه آژانس مسكن حتماً به لحاظ قانوني داراي پروانه كسب و عضو طرح ساماندهي مشاوران املاك باشد.

2. اگر قصد فروش ملك خود را داريد ابتدا به عنوان يك خريدار و اگر قصد خريد مسكن داريد ابتدا به عنوان يك فروشنده وارد بنگاه شويد. اين كار باعث مي‌شود كه شما اطلاعات بهتري نسبت به قيمت واقعي مسكن مورد نظرتان به دست بياوريد. چون بنا بر اين است كه بنگاه‌هاي مسكن واقعيت را به شما نمي‌گويند و اگر فروشنده هستيد توي سر ملك مي‌زنند و اگر خريداريد آن را ارزشمند جلوه مي‌دهند، يك دستي زدن شما باعث مي‌شود كه منفي در منفي مثبت شود.

3. پس از آن كه مظنه‌ي قيمت ملك دست‌تان آمد، قيمت فروش ملك‌تان را به اضافه‌ي 5% جاي تخفيف اعلام كنيد، اما به بنگاه نگوييد كه 5% را به عنوان تخفيف گذاشته‌ايد، چون در صورت اطلاع از چنين چيزي خودشان قيمت را با كسر آن 5% به خريدار اعلام مي‌كنند. اگر خريدار مسكن هستيد حداكثر بودجه‌ي خودتان را با احتساب وامي كه احياناً اخذ خواهيد كرد به بنگاه اعلام كنيد. اين عدد بايد براي شما كاملاً شفاف باشد كه در حال حاضر چقدر پول نقد براي انعقاد قرارداد داريد و مابقي را طي چند قسط و نهايتاً تا چه زماني پرداخت خواهيد كرد. يك قاعده‌ي نانوشته و مرسوم در خريد و فروش مسكن بدين صورت است كه يك سوم ثمن معامله در هنگام عقد قرارداد، يك سوم ديگر در هنگام تحويل كليد و يك سوم باقيمانده نيز در دفترخانه اسناد رسمي هنگام قطعي شدن سند مي‌بايست پرداخت گردد. حتماً سعي كنيد كه به همين منوال عمل كنيد.

4. توضيح دادن مشخصات ملك براي هر بنگاه زمان زيادي را از شما تلف مي‌كند. لذا توصيه مي‌شود براي صرفه‌جويي در وقت، مشخصات كامل ملك خود را به همراه نشاني، شماره تماس، زمان بازديد و قيمت، روي برگه‌هاي كوچك تايپ و چاپ كنيد تا بتوانيد با ارائه‌ي آن برگه به هر بنگاه، ملك خود را به آژانس‌هاي مسكن بيشتري بسپاريد.

5. اسير بازي‌هاي رايج بنگاه‌هاي مسكن نشويد. ذيلاً به برخي از اين بازي‌ها اشاره مي‌كنم:

خالي كردن دل مشتري

يكي از شگردهاي اساسي بنگاه‌داران ارائه‌ي اطلاعات غلط و خالي كردن دل مشتري است. به خاطر داشته باشيد كه خريد يا فروش يك آپارتمان با قيمت‌هاي كنوني شايد مهم‌ترين معامله‌ي زندگي شما باشد. پس بايد با دقت و تمركز و مشاوره با اهل فن و آشنايان و نزديكان خود نسبت به خريد يا فروش ملك اقدام كنيد و تحت تأثير اطلاعات نادرست يك يا چند بنگاه قرار نگيريد. گاهي اوقات مشاورين مسكن با ايجاد فضايي مبني بر اين كه آپارتمان به شدت در حال گران شدن است، مشتري را به خريد يك ملك خاص تهييج مي‌كنند. يا بر عكس با زدن توي سر ملك و ترسيم شرايط خوب خريدار، فروشنده را به قيمتي بسيار پايين‌تر از قيمت پيشنهادي‌اش راضي مي‌كنند.

مشاور بد، مشاور خوب

شگرد پليس بد، پليس خوب را احتمالاً براي بازجويي شنيده‌ايد. در اين روش پليس بد با تهديد و ارعاب، متهم را مي‌ترساند و از خودش فراري مي‌دهد و پليس خوب با نشان دادن روي خوش او را پناه مي‌دهد و به اين وسيله از او حرف مي‌كشد. اينجا هم داستان به همين صورت است. زماني كه شما براي فروش ملك به بنگاه مراجعه مي‌كنيد، يكي از مشاورين مسئول زدن بر سر ملك است و مشاور ديگر نيز براي اين كه شما فراري نشويد، هر از گاهي از آن تعريف مي‌كند تا شما از قيمت خودتان عقب‌نشيني كنيد و به قيمتي پايين‌تر براي فروش راضي شويد. همين داستان مي‌تواند براي خريد آپارتمان نيز رخ دهد.

جوش دادن معامله براي حق كميسيون

به خاطر داشته باشيد كه هدف نهايي تمامي آژانس‌هاي مسكن، جوش دادن معامله و اخذ حق كميسيون از طرفين است. آنها كاري به رضايت مشتري و ارزنده بودن ملك و به قيمت بودن آن ندارند. پس اصرار آنها به جوش دادن معامله، بيش از هر چيز براي رسيدن به حق كميسيون است. شما بايد در اين بين صرفاً مصالح خودتان را در نظر داشته باشيد و تحت تأثير پافشاري مشاوران مسكن قرار نگيريد.

ملك انحرافي

گاهي اوقات مشاوران مسكن با معرفي يك ملك با قيمت پرت، فضاي ذهني مشتري را عوض مي‌كنند و مي‌توانند در اين فرصت ملك او را ارزانتر بخرند يا ملك ديگري را گرانتر بفروشند. بنگاه‌هاي مسكن از اين ملك‌هاي انحرافي كه پرت بودن قيمت آنها قطعاً بي‌حكمت نيست، زياد در دست و بالشان دارند. حتماً موارد معرفي شده را با يك يا چند بنگاه ديگر كنترل كنيد.

6. براي تمامي مدارك، وجه نقد، اسناد يا كليد آپارتماني كه به بنگاه مي‌سپاريد، حتماً رسيد مهردار دريافت كنيد. كليد آپارتمان را فقط و فقط به بنگاهي كه به آن اطمينان داريد بسپاريد. زيرا موارد متعددي از سوء استفاده‌ از ملك خالي در غياب صاحبش گزارش شده است.

7. حق كميسيون را صرفاً پس از دريافت مبايعه‌نامه‌ي رايانه‌اي ثبت شده در سامانه جامع اطلاعات مديريت املاك و مستغلات كه كد رهگيري و هولوگرام مربوطه بر روي آن درج شده است با آژانس مسكن تسويه نماييد.

8. وجود اصل قبض آب، برق، گاز و تلفن به همراه اصل سند مالكيت و شناسنامه و كارت ملي مالك، به اضافه‌ي شناسنامه و كارت ملي خريدار براي ثبت قرارداد الزامي است. ضمناً هيچ يك از طرفين نبايد ممنوع‌المعامله باشند، چون در اين صورت امكان ثبت رايانه‌اي قرارداد وجود نخواهد داشت.

در همين زمينه: